Parcell'air

HIREP

Bonjour, pouvez vous me dire si avec un partage de terrain heritier fait par le geometre et que tous les heritiers ont acceptes leur part si je peux me faire rediger mon titre de propriete par le notaire individuellement sans l accor des autres s ils ne sont pas pret merci cordialement

Jean-Michel

Bonjour,
Je pense que cette question s’adresse plus à un juriste, qu’aux rédacteurs de ce blog, spécialistes du Cadastre, mais peu portés sur les aspects juridiques.
Sans m’engager beaucoup, je dirais que non, vous ne pouvez pas signer seul un partage de biens, appartenant à une indivision. L’acte (le titre de propriété, procédant au partage et à l’attribution des parts de chacun) doit être signé par l’ensemble des indivisaires, devant notaire. Une fois cet acte signé, vous serez libre de l’utilisation du bien que vous aurez reçu.
Je vous conseille donc de vous adresser à votre notaire, pour plus de précisions.
Cordialement

lebonroy

bonjour,
le plan cadastral est pour vous (un acte authentique,une simple présomption,un acte sous-seing privé,un titre de propriété ou un plan de délimitation du géomètre-expert?)

Urbanlog

je cite « En cas de désaccord persistant, seul un géomètre privé peut, en sa qualité d’expert… »
heu je ne crois pas non – comme tout expert il apporte un avis éclairé auquel les parties peuvent se remettre totalement ou partiellement, et à défaut se s’accorder , les parties s’en remettent au juge du TGI (action pétitoire ou action possessoire selon le cas)

A l’expérience ce qu’attendent les parties – quand elles sont honnêtes – c’est la prise en compte neutre de leur parole, de leurs aspirations, et plus un arbitrage qu’un procès.

L’expertise foncière n’a rien de mystérieux… ni de très compliqué.

Et la possession paisible est la règle – la guerre des frontières l’exception… souvent mêlée d’orgueil , de vengeance, de frustrations d’un autre ordre…

Cordialement

serge

Bonjour
Sur le point de signer un compromis pour l’achat d’une vielle maison et de parcelles attenantes,la consultation du cadastre et du centre des impôts foncier indique le nom de mon vendeur sur une parcelle ne figurant pas sur le compromis. Le vendeur est d’accord pour l’ajouter mais elle ne figure pas sur l’état hypothécaire fourni par son notaire au mien .
Que faire?
Cordialement

Urbanlog

Bonjour
@ serge : il suffit que le notaire refasse une demande d’extrait Modèle1 par le serveur professionnel de données cadastrales (SPDC) comprenant la totalité des parcelles qui seront cédées…

Urbanlog

FICHE TECHNIQUE SUR LA VALEUR JURIDIQUE DU PLAN

L’établissement du plan cadastral et sa tenue à jour, qui en est le prolongement logique, que ce soit à travers les modifications des limites de propriétés (document d’arpentage par des personnes spécialement agréées, géomètres experts, topographes et retraités techniciens du cadastre) ou les changements d’ordre foncier et fiscal qui sont constatés par voie de croquis de conservation (par le personnel du cadastre), constituent dans l’esprit des usagers, et même des élus, un moyen de revendication du droit de propriété.

Mais cette  » logique juridique  » n’est pas conforme au droit positif (NDLR : état du droit exprimé par les lois, décrets, règlements et jurisprudences civiles ou administratives), car le plan ne constitue qu’une première approche, certes limitée, pour mieux comprendre la situation actuelle d’un bien mais aussi l’historique d’une situation donnée.

Dans ces conditions, les relations entre le plan cadastral et le droit de propriété montrent ,dans le cadre des litiges mettant en cause l’administration du Cadastre, une méconnaissance par les administrés, du rôle de ce service et de la portée juridique des documents qu’il délivre. Ainsi leur est-il souvent attribué une valeur qu’ils ne possèdent pas, notamment en matière de propriété. Or ces malentendus peuvent nourrir des contentieux de voisinage, longs et coûteux et dont l’issue est des plus incertaines.

En effet, le cadastre est à l’origine un document fiscal [dont le principe a été non pas conçu (voir les réformes de Turgot en Limousin) mais systématisé par les réformes de Mollien (Cadastre dit napoléonien) à une époque où on ne se pose pas la question de la limite entre droit de la propriété selon le droit civil, et propriété selon le cadastre, car dans l’esprit des concepteurs, elle coïncidera] et son utilisation pour une contestation de propriété est une approche  » extra-ordinaire  » dont il faut accepter les limites : la valeur juridique d’une information relevée dans une matrice cadastrale est relative et ne peut concourir qu’à titre de présomption, au même titre que d’autres d’ailleurs puisqu’il n’existe pas, en l’absence de registre foncier et d’interdiction de la prescription acquisitive, de preuve absolue de la propriété ou plus largement , des divers droits fonciers.

A partir de l’ensemble de ces constats, il convient de rappeler :
– d’une part, les grandes lignes des différentes missions qui incombent au Cadastre dans ses relations avec les administrés,
– d’autre part, de préciser en conséquence, la valeur juridique, technique et fiscale que revêtent, en cas de litiges afférents aux parcelles auxquelles elles se rapportent, des renseignements délivrés par le cadastre.

1. Les missions du cadastre

Le cadastre tient l’inventaire permanent de la propriété foncière, bâtie et non bâtie. Cet inventaire, à la fois descriptif et évaluatif, a un double rôle :
– juridique, foncier et technique ;
– fiscal ;

En effet, le Cadastre a pour mission :
– d’une part, d’identifier et de décrire physiquement l’ensemble des propriétés en établissant et en maintenant à jour un document topographique, exhaustif appelé  » plan cadastral « ,
– d’autre part, d’assurer l’évaluation des biens fonciers nécessaires à la détermination des bases de taxe foncières et de recenser les propriétaires redevables de ces taxes. Le cadastre constitue donc le reflet de l’état civil de la propriété foncière et l’instrument de la fiscalité locale.

2. la valeur juridique des documents cadastraux

Les administrés ont accès à cette documentation dans les bureaux du cadastre et en mairie: ils peuvent la consulter et obtenir des copies ; un double des registres cadastraux est également consultable en mairie.
La délivrance des reproductions et extraits du plan cadastral répond à différents besoins :
– la recherche d’informations fiscales ( assiette des impôts locaux .. ) ou foncières ( situation et consistance des biens)
– l’accomplissement des formalités de publicité foncière dans les conservations des hypothèques, qui accompagnent les mutations de propriété.

A/ L’information foncière cadastrale est constitué du plan, document administratif, des données littérales mais aussi du fichier immobilier avec lequel selon le décret de 1955, il doivent absolument et sans erreur coïncider.

C’est ce dernier point qui est source de confusion dans l’esprit de nombreux propriétaires qui assimilent, à tort, le document cadastral établi à leur nom lors de la mutation, à un véritable titre de propriété absolue du bien figurant à l’extrait de plan. Or, il faut savoir que les documents cadastraux sont des documents administratifs tributaires d’ailleurs de leurs différents modes de confection : ils décrivent des situations de propriété apparentes, mais ne constituent pas un titre de propriété.

Cela étant, des liaisons étroites existent entre le cadastre et le fichier immobilier des hypothèques qui retracent les événements juridiques de la propriété. En effet, depuis la réforme de la publicité foncière de 1956, la désignation cadastrale des biens est obligatoire pour tout acte soumis aux formalités de publicité foncière.

La nouvelle rénovation par réfection :

La réfection du cadastre ( terme à distinguer de la révision par voie de mise à jour, du renouvellement etc .) suppose quand même une délimitation contradictoire des bien fonds privés , mais qui reste une procédure administrative, et non pas civile – sous l’égide de la commission communale de délimitation, qui fixe souverainement les limites en cas de désaccord persistant entre les parties. Toutefois rien n’empêche à cette occasion, s’ils sont d’accord entre eux, les riverains à procéder au bornage de leur propriété, sans passer par un expert géomètre s’il le le souhaitent.

Depuis que tous les cadastres de France ont été rénovés (au début des années 70), une nouvelle rénovation est toutefois possible, uniquement par voire de réfection, donc avec délimitation contradictoire comme indiqué plus haut et confection de documents neufs, à présent uniquement numériques.
Une  » rénovation cadastrale « , appelée  » remaniement « , est ainsi entreprise chaque fois que l’inadaptation des documents cadastraux à leur usage actuel le nécessite.

L’opération étant assortie d’une large publicité, il est naturel de considérer, si aucune réclamation n’a été soulevée au cours des travaux en commune, ni pendant la période de dépôt, à la mairie, du plan remanié, que les énonciations de nouveaux documents correspondent aux droits de possession et de propriété des parties.

Le législateur a prévu que, postérieurement à la publication des résultats du remaniement, afin qu’ils ne puissent être sans cesse remis en cause, les documents cadastraux seraient réputés conformes à la situation des propriétés.

En cas de désaccord persistant sur l’étendue de la possession , les parties doivent, pour modifier le cadastre, recourir à une personne agréée pour confectionner un « document modificatif du parcellaire cadastral ». Si le litige nécessite une expertise, seul un géomètre expert foncier peut la conduire. Si les parties ne s’accordent pas, ils doivent soit laisser la chose en l’état, soit engager une procédure civile auprès du Tribunal de grande Instance ‘avocats et vraisemblablement experts fonciers)

A l’issue, si le jugement doit conduire à modifier le parcellaire, alors le cadastre sera modifié par « document modificatif du parcellaire cadastral », établi par une personne spécialement agréée par le Cadastre, et après publication du jugement à la conservation des Hypothèques.

B/ la nature administrative du plan cadastral, confortée par la jurisprudence du conseil d’Etat, n’est pas de nature à remettre en cause l’exclusivité des dispositions d’ordre civil qui régissent le droit de propriété

La jurisprudence du Conseil d’Etat a réaffirmé l’étendue et l’assiette du droit de propriété qui ne dépendent pas des documents cadastraux mais des titres qui fondent le droit de propriété.

Le Conseil d’Etat l’a clairement exprimé en jugeant que  » l’administration étant tenue de se conformer à la situation de propriété telle qu’elle a été constatée pour l’élaboration des documents cadastraux doit, en ce qui concerne la délimitation des parcelles, refuser toute modification des parcelles, tant qu’une décision judiciaire ou un accord entre les parties régulièrement publié, n’est pas intervenu « (CE 12 février 1988, D 1989, dans le même sens, CE 3 juin 1996).

Mais paradoxalement, c’est précisément parce que le Cadastre  » ne fait pas le droit  » que l’Administration tend à considérer que sa responsabilité ne peut être engagée à l’occasion des erreurs qu’elle commet dans la confection des documents cadastraux. Une réponse ministérielle Perrut (JO AN 22 octobre 1990 p 49456) réaffirme ce principe, tout en lui apportant quelques nuances. La situation apparaît donc bloquée, sauf décision judiciaire enjoignant à l‘administration de procéder à une modification du cadastre.

En réalité, cette démarche tient à la preuve de la propriété immobilière. La charge de la preuve incombant au demandeur en application des dispositions de l’article 1315 du code civil. Mais cette règle est tempérée dès lors que le requérant ne peut fournir d’argument significatif , son action sera écartée.

Dans le système français, qui, implique une comparaison des possessions, des titres ou des indices, chacun est tenu de jouer un rôle actif en produisant ses preuves.

A défaut d’un titre de propriété non contesté et non contestable ou d’une possession inexistante, le juge apprécie les divers indices invoqués par les intéressés, parmi ceux-là figurent le les indications cadastrales.

En conclusion, le cadastre remplissant une mission fiscale aux fins de détermination de l’impôt foncier ne constitue nullement un document susceptible de prévaloir à l’encontre du titre de propriété.
En effet, le plan cadastral (représentation et attribution) s’analyse en un document de droit public élaboré au terme d’une procédure administrative. S’agissant de représenter la propriété, cette procédure s’efface devant les règles de droit civil quant à la définition de la propriété dont la preuve demeure l’affaire des particuliers. L’article 1402 du CGI, en respectant les règles du droit civil, empêche l’administration de s’immiscer dans les compétences de l’autorité judiciaire, gardienne de la propriété privée

Auteur : DGFIP, modifié (précisions apportée) partiellement par Urbanlog

bourliataud

J ai acquis une petite propriété – à la campagne – il y a une dizaine d’année, en contrebas d’une autre petite maison alors abandonnée : il s agit initialement probablement d’une seule et meme propriété agricole. Ma maison est située en contrebas d un mur de environ 2 mètres de hauteur – ce muret maintien la terre de la maison du dessus située à environ 2.5 mètres après le muret. Les murs des bâtiments délimitent les deux propriétés, les murs de la propriété voisine étant des murs d’étable (rajoutés et collés à leur maison) avec 2 portes d’étables démolis mais existantes ( la rénovation de ces étables et des portes impliqueraient de passer sur ma propriété)
Les héritiers de ladite maison voisine, entreprenant des travaux de rénovation veulent faire valoir les plans napoléoniens qui n’indiquent pas de limites entre les deux propriétés, et où figure le mur – pour permettre leur passage aux étables(qui ne seront plus des étables) le long de ce mur qui surplombe ma propriété(le surplomb leur donnant toute visibilité sur ma propriété)
Un autre argument exposé par eux : L accès au petit lopin de terre qui longe l’arrière de leur maison. Un accès leur serait possible de l autre côté par la voie publique qui est un peu en contrebas -( qui supposerait un peu de terrassement. – )

1° question / ne peut on pas exiger que les ouvertures existantes (portes d anciennes étables)soient supprimées pour vis à vis lors de la rénovation? (possibilités d ouverture moins génantes)
2°l’interprétation des plans napoléoniens leur donnerait t ils raison pour modification des plans d’ aujourd’hui ?
3°qui devient responsable de l entretien du mur s’ils acquierrent un passage le long de ce mur sans avoir l’intégralité de la surface entre le mur et les murs de l’étable.( j entretiens cet espace jadis en friche depuis que j ai fait l acquisition de ma maison)
Pour info, un géomètre doit faire une proposition, sachant qu’aucun droit de passage ou autre ne figure dans les actes de propriété de l un et de l’autre
un vis à vis si immédiat serait vraiment nuisible au quotidien
Pouvez vous me renseigner?

Pampi

Je suis propriétaire depuis une quinzaine d’année d’une petite maison de village datant des années fin 1700 début 1800 dont j’ai héritée de ma mère qui la détient de ses parents qui l’ont achetée en 1963. (date de leur retraite)
Depuis 2008, un litige m’oppose à la commune qui prétend revendiquer la propriété d’un passage situé sur ma parcelle.
La commune multiplie les allégations et assertions, et se prétend propriétaire de ce chemin (escalier) que ma famille et moi-même avons toujours entretenu et même cimenté en 1963. Le maire indique que ce dernier serait public.
Pourtant, force est de constater que ce passage/chemin m’appartient en pleine propriété et ce sans aucune quelconque ambiguïté.
En effet, mon titre de propriété et l’historique de celui-ci, en date du 23 juin 1925, acte authentique dressé par le notaire des vendeurs à mes grands parents, fait clairement état de ce que la propriété comprend : « Toute l’aisine levant correspondant audit lot de maison sus décrit entre ce lot et la côte dite côte du quartier romain y compris le mur soutenant cette aisine finissant en angle aigu dans sa partie la plus sud-est sur ladite côte.
L’entier jardin avec étables et puits y construits existant aux nord et nord-est sud lot de maison, ensemble l’escalier en pierres partant de la dite côte pour accéder audit jardin et existant au nord entre ledit lot de maison et les étables… »
Fameux escalier partie intégrante de la propriété et cours cimentée sous la treille,partie du jardin tant convoité par la commune !!!
Il sera d’ailleurs précisé qu’aucune quelconque servitude de passage, de quelque nature que ce soit, n’est prévue par aucun quelconque des actes successifs ni d’ailleurs par la configuration des lieux. (aucun fonds riverain n’est enclavé – et aucune servitude d’utilité publique d’indiquée ni enregistrée en mairie ou aux hypothèques.
Visiblement je serai pleinement propriétaire de ce passage en escalier qui n’appartient nullement contrairement aux affirmations péremptoires de la commune au domaine public.
Conformément aux dispositions de l’art 544 du C Civil, je suis donc parfaitement libre de disposer de cette propriété et donc également de la clôturer.
C’est donc dans ces conditions, afin de protéger mon bien des entrées intempestives et des passages successifs, et pour éviter les chutes dans les escaliers dont je serai responsable que j’ai posé un petit portillon à l’entrée de l’escalier longeant ma maison, et à la sortie de ce même escalier. (que la commune veut s’approprier)
Malheureusement, malgré ces explications, et l’existence des titres de propriété, le maire de la commune, et malgré une mise en demeure de mon avocat, a procédé à une ouverture forcée de ma propriété et en la destruction de mes portails (en alu sur mesure valeur 600 euros).
Attitude inacceptable, constitutif d’une atteinte au droit de propriété, je pense…
La commune a refusé tout débat sur la propriété du passage et écarté mes titres de propriété, affirmant l’appartenance du passage au domaine public et ce sans fournir aucune preuve. Le maire est d’ailleurs dans l’incapacité de produire la moindre pièce justificative contraire au titre de propriété.
De même, les plans cadastraux auxquels se réfèrent la commune, ne mentionnent à aucun moment qu’il s’agit d’un chemin rural. D’ailleurs elle le sait parfaitement puisque une lettre du responsable de la DDE l’indique dans une correspondance au maire en août 2008.
Pour votre parfaite information, j’indique que les propriétés de la commune, compte tenu de la situation géographique de cette petite commune, sont très souvent équipées d’un escalier qui permet d’accéder aux parties basses des maisons et aux jardins ou cours de celles-ci.
En effet, la configuration des lieux (construction à flanc de coteaux) implique un dénivelé important et il s’avère qu’initialement, il n’y avait pas d’escalier intérieur dans les maisons, mais uniquement extérieurs. (ce sont des maisons très anciennes) J’ai d’ailleurs retrouvé un plan terrier,aux archives départementales, datant de 1750 qui mentionne bien que l’ensemble de ma propriété est bien privé. Aucun chemin n’y est mentionné.
Mes actes de propriété ne mentionnent en aucun moment la présence d’un quelconque chemin public sur ma parcelle.
Escalier et cours cimentés par mes grands parents et toujours entretenus par la famille depuis bientôt 50 ans. Etant moi-même originaire de ce petit village depuis 63 ans, cet endroit litigieux était à l’époque, parfaitement privé. Il existe d’ailleurs toujours une treille sous laquelle nous vivons paisiblement durant l’été.
Ma question : Peut-on dire qu’il existe là un chemin rural cadastré.
Merci de votre réponse.
Mon avocat m’indiquant que nous sommes en présence d’une voie de fait de la part du maire qui doit remettre la propriété en état.
Je vous remercie d’avoir pris le temps de me lire.
Cordialement.

paoli

bonjour
mon locataire a fait une extension de son local commecial sans autorisation,mais cette extension est notée sur le cadastre pourquoi?
vous remerciant par avance

julien

bonjour, je suis proprietaire a 50% en prop indivis d’une maison individuelle, nous avons effectués des travaux afin de realiser 2 logements distinct, mais depuis peu avec le second proprietaire nous nous arrangeons plus! a savoir que cette meme maison est sur une seule et meme parcelle que dois-je faire?
cordialement a tous

lalaina

Bonjour,

Je souhaite savoir si un acte de cession d’un terrain ( disposant d’un titre cadastral) implique transfert de propriété à la personne à qui le propriétaire initial a cédé son terrain.
A l’issue de la cession, le nouveau propiétaire serait -il en mesure d’établir un compromis de vente avec un acqueur potentiel ou est-ce que c’est trop précoce.

kastendeuch-Sylvain

Dans un litige, où l’une des parties ne peut prouver l’existence de la matrice de son titre de propriété après recherche au niveau de la conservation, est-il logique de juger que ce titre de propriété est une falsification?.

larroque

nous avons acheté une maison des parcelles, le voisin nous dit que la parcelle 305 est a lui qu’on ne doit pas garer la voiture or le notaire nous certifie que le parcelle 305 n’existe plus qu’elle a un autre numéro qui nous appartient. On va faire venir un expert géomètre avec un juge qui va nous réunir et délimiter c’est cela qu’on doit faire. Peut on trafiquer des plans.

PRIE

bonjour
nous avons achete une maison de village il y a 7 ans. nous venons de passer un compromis de vente et à notre grande surprise,nous apprenons qu une erreur du tracé cadastral, une partie de lot sur lequel il y a une batisse,ferait partie d un, voire 2 lots à des maisons voisines. quel recours j ai envers le vendeur ?
je vous remercie de votre réponse

gaelle schartz

bonjour,
Propriétaire depuis mars 2009 d’une maison , il apparait sur le plan cadastre que un de mes terrains fait le tour de ma maison , hors celui – ci a été tout silmplement fermé par le portail de mes voisins , alors que j’ai deux fenetres de l’autre coté . Entre nos maisons il y a donc une cour qui apparament est divisé en deux ( plan du cadastre ) et fini enclavé par le terrain du voisin . J’ai lancé une procédure juridique de bornage , que le voisin n’a de cesse de ralentir ! alors qu’il circule dans ce passage étroit avec sa voiture ( un monospace ) et la gare devant ma fenetre , et sachant qu’il y a des jets de gravillons sur mes fenetres doubles vitrages et à déjà occasionner un carreau cassé . Comment va se passer le bornage juridique ? est ce que j’ai des chances de pouvoir cloturer autour de ma maison pour que mon voisin ne s’approche pas de mes fenetre à auteur d’homme ?

Grezes

Je suis propriétaire depuis 10 ans d’un pavillon avec un mur mitoyen.
Aujourd’hui mes voisins étant vendeurs se sont apperçus que le plan cadastral ne correspondait pas à leur propriété, en effet une de leur chambre serait sur mon lot .Un géomètre est venu ,.suite à cette rectification doit-on faire un acte notarié?

bex

Bonjour,

Pouvez-vous m’indiquer svp les démarches à suivre pour faire figurer mon nom sur un terrain suite à une erreur lors du remaniement cadastral. Merci

Calimero

Bonjour
Je voudrais savoir s’il est vrai qu’en Alsace le plan cadastral est officiellement reconnu pour la delimitation d’une propriété contrairement aux autre régions françaises.
Merci

Calimero

Bonjour
Est il vrai qu’en Alsace le plan cadastral est un document officiel pour prouver les limites d’une propriété contrairement aux autres régions françaises ?
Merci

lacroix

je possède en indivision une parcelle commune de Cazéres sur adour, lieu dit , section K, n°274, 31 a 60 ca.
Est ce qu’il vous serait possible de me faire parvenir par e-mail, les références cadastrales et éventuellement les plans des parcelles contigues avec le nom des propriétaires.
D’avance, merci.