Monday, 18 of November of 2019

Quelques infos sur DVF

Le portail DGFIP, 1ère étape vers les données DVF

 

Il y a quelques mois j’ai publié un petit article pour annoncer la disponibilité des données “DVF” ou : demande de valeurs foncières. J’y décrivais notamment les modalités d’accés.
En ce début d’année 2013 et après quelques traitements sur ces données il me parait intéressant de revenir sur le sujet.

 

Rappelons d’abord ce que sont ces données qui portent un nom peu évocateur !

Les données DVF correspondent à la liste et au descriptif des mutations immobilières enregistrées par ce que l’on appelle traditionnellement le service des hypothèques.

Quel est l’intérêt de ces données ?

Cette base de données fournit des éléments de connaissance des marchés fonciers et immobiliers : volumes, prix, localisation. Ces données sont extrêmement utiles notamment pour la conduite des politiques de l’habitat dans le cadre des PLH, programmes locaux de l’habitat.

Quelles premières conclusions peut-on tirer des premiers traitements réalisés ?

  1. Les données DVF sont complexes. Si le format de livraison des données est un format classique de type CSV, les données ne sont cependant pas structurées : comme pour la matrice cadastrale, elles présentent des répétitions car chaque acte est découpé en autant de disposition qu’il existe de parcelle ou de local. Avant tout traitement, elles doivent donc être organisées de manière à éviter les doublons notamment concernant le champ “valeur foncière”.
  2. les données DVF sont encore en cours d’amélioration. La saisie des données n’est pas encore parfaitement homogène. Par exemple, sur les traitements que j’ai réalisé les opérations en VEFA, vente en l’état futur d’achèvement classiquement utilisée par les promoteurs dans la vente de logements neuf, n’étaient pas toutes enregistrées de la même manière.
  3. Les données DVF tendent, par leur nature même, à l’exhaustivité. Elles sont donc plus complètes, en volume, que les données des notaires : PERVAL en province, et BIEN en Ile-de-France. Par contre elles n’apportent pas d’information détaillées sur les vendeurs et acquéreurs comme par exemple le propose la base PERVAL.
  4. Il n’est pas encore possible de distinguer le neuf de l’ancien. Le champ fiscal qui devrait le permettre n’est pas encore rempli de manière homogène. Hors,  en matière d’analyse des marchés fonciers et immobiliers, il est très important de pouvoir comparer ce qui est comparable : par exemple, le prix moyen des logements neufs n’est en rien comparable à celui des appartements anciens.

Vous l’avez compris, l’utilisation des données DVF est encore dans une phase expérimentale. L’association des études foncières, ADEF, qui a milité longtemps pour la création de cette base anime d’ailleurs les réflexions en la matière. Elle constitue actuellement le principal moteur des travaux en cours sur DVF en lien étroit avec la DGFIP : http://www.adef.org/dvf/

Quelle organisation des données ?

Compte tenu de leur format de livraison, il faut donc d’abord organiser les données. Pour ma part j’ai construit un “mini” modèle de données s’inspirant de ceux dessinés pour la matrice cadastrale en décomposant les actes :

  • par disposition avec les articles fiscaux correspondants, la date de mutation (attention : pour un acte à cheval sur deux départements il y aura deux dates différentes d’enregistrement correspondant à un même acte), la nature de mutation, la valeur foncière.
  • chaque disposition renvoyant à un ou plusieurs locaux qui comportent des informations de surface ou de nombre de pièces
  • et à une ou plusieurs parcelles avec leur adresse probablement extraite de la matrice cadastrale.

Quelles sont aujourd’hui les pistes d’exploitation des données DVF ?

  • Les données DVF permettent de connaitre le nombre de transactions et de les décomposer entre maisons, appartements et terrains. Le suivi des volumes donne des informations sur la dynamique des marchés fonciers et immobiliers et permet également de vérifier le taux de couverture des données des notaires. En complément, elles peuvent permettre d’estimer le total des transactions effectuées chaque année et là encore son évolution. Si l’on travaille à l’échelle d’un département il peut être intéressant de comparer ses premiers traitements aux chiffres publiés par le CGEDD et notamment le nombre de ventes immobilières par département et l’assiette des droits de mutation également fournie par département : http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-1200-2012-r138.html.
  • Les données DVF permettent d’étudier le prix d’opérations localisées. Elles peuvent ainsi enrichir un répertoire des principales opérations immobilières d’un territoire.
  • Les données DVF permettent de localiser les ventes de terrain à bâtir afin d’anticiper les constructions à venir.

Les phases de test et de consolidation des données seront vraisemblablement encore longues. Comme pour le cadastre, l’exploitation des données DVF demande pour l’instant une réelle expertise en matière de bases de données et de marchés fonciers et immobiliers. Mais ces nouvelles données ouvrent des perspectives très intéressantes de traitement ne serait ce que par leur exhaustivité.

 

Pour plus d'information :
http://www.colloc.bercy.gouv.fr/colo_struct_gest_loca/urba_loge/dema_vale.html
http://www.adef.org/dvf/
Exemple de traitement de données DVF par une agence d'urbanisme :
http://www.aud-stomer.fr/fichier/file/Observatoires/Immobilier/DVF_vfinale_28092012.pdf

 

 


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