Le blog SIG & URBA

Pour rappel : les fichiers fournis par la DGFiP récapitulent les ventes immobilières publiées dans les conservations des hypothèques, complétées du descriptif des biens en provenance du cadastre, sur une période maximale de cinq ans. Pour chaque vente enregistrée, sont délivrées la nature des biens, leur adresse et leur superficie, la date de mutation, les références de publication au fichier immobilier ainsi que la valeur foncière déclarée.

Eléments de présentation générale

Groupe de travail DVF

Il existe aujourd’hui un groupe de travail national mobilisé autour des données DVF. Il s’agit de personnes initialement mobilisées dans le cadre de l’ADEF, Association des études foncières. Association qui animait notamment un très intéressant club foncier des colectivités et éditait une revue pilotée par Joseph Comby, grand spécialiste de la lecture des marchés fonciers.

C’est Jean-Louis FOURNIER, chef de projet du service Stratégie foncière de la Communauté Urbaine de Bordeaux, qui a présenté ce groupe de travail auquel il contribue activement depuis le début.

L’association ayant disparu fin 2013, ce groupe de travail est devenu informel car il n’est plus porté par une structure et organisme mais il est bien réel. Il est composé d’une large palette d’acteurs du foncier :  EPF, collectivités, SAFER, DGALN, ….  et travaille sous le regard attentif de la DGFIP et de la mission ETALAB.

Sous la houlette de l’EPF Normandie il vient d’ailleurs de lancer un marché pour réaliser un « guide DVF », à l’instar du guide Majic qui a aidé tant d’acteurs dans leurs utilisations des données majic du cadastre.

Zoom sur les données

Première étape l’accés aux données !

Les modalités d’accés sont bien codifiées et passent par un portail internet de la DGFIP. Il y a quand même quelques subtilités comme la procédure d’accréditation personnelle qui demande une attestation spécifique de la collectivité et qui nécessite d’aller en personne se faire enregistrer dans les services de la DGFIP.

Il faut également une déclaration CNIL spécifique. L’ensemble de la procédure, bien calée, peut demander 2 à 3 semaines la première fois, mais des grains de sable sont possibles comme notamment la difficulté à trouver le bon interlocuteur auprès de la DGFIP.

Comprendre la logique d’organisation des données

Pour comprendre ces données, il faut se mettre en tête qu’elles sont cousines des données « majic » livrées avec le cadastre. Ce sont donc :

• des données relativement facile à intégrer livrées sous la forme d’un simple fichier csv,
• mais des données présentées sous forme « compilée » alors qu’elles relèvent plutôt d’un modèle hiérarchique : 1 acte de vente, 1 à plusieurs « dispositions », 1 à plusieurs parcelles et 1 à plusieurs bâtis; éléments correspondants au découpage en locaux et « parties d’évaluation » du cadastre.

Ce mode d’organisation des données livrées, compilées en un seul fichier, peut conduire facilement à des calculs en double, ou plus, si les données ne sont pas bien organisées préalablement.

Fichiers fonciers, matrice, majic, qu’est ce que c’est ? en fait c’est la même chose.

Structuration des données

Introduction dans le sujet quelque peu ardue mais qui permet ensuite de comprendre le travail de modélisation des données réalisé par le CEREMA en s’appuyant sur les travaux du Groupe de travail national. Un script vient d’ailleurs d’être mis en ligne sur le site du CEREMA Nord Picardie. Le CEREMA attend maintenant des retours des utilisateurs : comme ces collègues des DOM qui ont demandé si le script fonctionne sur leur territoire ? les tests le diront …

Codes CGI

Complétons ces préambules techniques par les explications apportées par Jean-Louis FOURNIER sur les codes CGI, qui correspondent aux modes d’imposition des transactions immobilières.
Le régime fiscal des transactions immobilières,  correspondant aux codes CGI, a été modifié en 2010.
J’en ai tiré la conclusion personnelle que ce code CGI ne permet pas véritablement de distinguer le neuf de l’ancien (ce qui me parait une grande faiblesse, pour l’instant, de la base), mais permet de distinguer : les produits promoteurs, le marché rural, le marché des ventes entre particuliers qui porte principalement sur le marché de l’ancien, et le marché des bailleurs sociaux.

Exemples de traitement

L’exemple de l’AUTA

L’agence d’urbanisme de l’agglomération de Tours possède une expérience ancienne en matière de suivi des transactions puisqu’elle procédait auparavant au relevé manuel de toutes les transactions, et ce dès les années 70.
Les données DVF doivent prendre la suite de ces relevés qui demandaient énormément de temps. L’agence a d’abord fait une série de vérifications méthodologiques.
Elle développe maintenant des exploitations, soit plutôt statistiques à une échelle élargie par territoire, soit plus précises pour regarder l’évolution d’un quartier et les gammes de prix rencontrées.

Recherche de comparables

QuelleVille est venu présenter son outil de « recherche de comparables » exploitant les données DVF. Précisons que ce bureau d’étude intervient dans les domaines de l’habitat et du foncier, en matière d’étude, mais possède la spécificité de développer des logiciels adaptés à ces problématiques.

Une  présentation « bluffante » qui permet, dans une interface web, de rechercher les transactions comparables :

• en fonction des zones de prix calculées, sur l’exemple présenté, à la section cadastrale,
• ou selon un polygone  que l’on dessine,
• ou en fonction des critères que l’on souhaite : taille du logement, hauteur, etc …

Pour ensuite aller regarder chaque bâtiment, à l’aide de street view, et vérifier si le bien est réellement « comparable ». Cette interface web s’appuie sur l’outil acuicité développé par QuelleVille.

La SAFER Rhône Alpes a mis en place un outil très intéressant également qui recherche le même usage mais celui-ci est plus simplement un outil cartographique qui fait ressortir les différents transactions. Avec l’outil de QuelleVille on imagine que tous les EPF vont s’en saisir rapidement !

Exemples de l’AUAP

L’agence d’urbanisme Atlantique et Pyrénées s’est investie quant à elle dans des traitements exploratoires sous forme de prospective financière pour estimer l’évolution à venir des « DMTO », droits de mutation perçus par les départements.
Elle a également porté un regard sur l’évolution des mutations par trimestre. Analyse qui conduit à faire ressortir les phénomènes investisseurs sur les zones tendues et/ou touristiques avec des pics marqués à la veille des évolutions fiscales …

Journée réussie

Voilà une journée que l’on a fini à l’heure pile : 16 heures, pour permettre aux provinciaux de rentrer tranquillement chez eux. Mais un timing serré qui a permis les échanges autour de présentations très intéressantes avec des intervenants très ouverts aux questions.
Pour ce qui est de ma conclusion personnelle, certaines représentations des collègues m’ont particulièrement intéressées :

• la représentation des ventes sur 5 ans par produit (maison appartement), et par tranche de prix, représentation sour forme de point qui peut être complétée par une représentation en aplat en fond de plan de manière à croiser les données au moins du point de vue visuel (à mon sens il est plus compliqué de croiser les données du point de vue technique selon la déclaration CNIL que l’on a fait)
• et l’analyse des volumes de vente par mois réalisée par l’agence atlantique pyrénénées et qui fait ressortir assez nettement les phénomènes de vente investisseur et produits défiscalisés dans leurs zones les plus tendues et les plus touristiques avec de forts pics de vente juste avant la fin des dispositifis fiscaux : scellier, …

Déborah et Aurélie nous ont fait partager leurs choix et leurs doutes et c’était tout l’intérêt de leur présentation. Ca donne sacrément envie de s’y plonger et de produire des analyses comparatives …

La conclusion générale de la journée se présente en 4 points :

• DVF nous offre des éléments de connaissance exhaustive des marchés (mais attention, pas les donations, qui représentent une part importante de l’ensemble des mutations)
• Ce sont des données complexes pour lesquels il faut une expertise préalable à la fois en matière d’observation (données majic, SIG) et de foncier.
• Ces données sont en cours d’évolution avec une qualité de saisie qui s’améliore, et un groupe de travail national qui contribue au partage des expériences et qui travaille avec la DGFIP.
• Et enfin, il convient aujourd’hui de multiplier les échanges, de partager sur les pratiques de chacun avec l’ensemble des utilisateurs, probablement à travers des groupes de travail régionaux.

Avec DVF, tout n’est ni parfait ni abouti mais une vraie intelligence/compréhension/débrouillardise semble se constituer autour du traitement de ces données.

Article rédigé avec l’aide de Clément